Получить бесплатную консультациюнаших специалистов

Никита Петухов: «Аналитика коммерческой недвижимости в первом квартале 2015 года»

Смотреть все новости

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости тяжело переживает сложившуюся экономическую ситуацию. Основной результат, который демонстрирует рынок коммерческой недвижимости, — это падение спроса. Прогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас сложно. Нужно достичь дна и уже потом, осознав масштабы проблем, от него отталкиваться и искать новые векторы развития
В целом операторы сегодня занимаются, в основном, не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти ресурсы — закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о фиксации ставок в рублях. Обороты ритейлеров снизились на 10-20%, у некоторых — на все 30%. В таких условиях проще закрыть магазин, чем содержать его. На этом фоне собственники начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывают ставки в национальной валюте, если до этого они были выражены в долларах, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. Наибольшие трудности испытывают вновь открывшиеся торговые центры, которые пока не успели найти свою аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за падения доходов населения. В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, давно реализованные проекты».

 

Что происходит с ценами на офисную недвижимость? Выгодно ли вкладываться в нее сегодня?

Снижение деловой активности в стране, реструктуризация и закрытие фирм привели к тому, что сегмент офисной недвижимости оказался в наихудшем положении. Доля офисной в коммерческой недвижимости значительно больше, чем торговой. Арендные ставки упали в среднем на 10% в рублях. Около 30% площадей в бизнес-центрах пустует, а количество предложений растет. В 2015 году эта тенденция продолжится. Собственники будут вынуждены терпеть убытки, снижая ставки до приемлемых на рынке, или идти на банкротство.
Что происходит на рынке жилой арендной недвижимости? Какие возможности открываются для компаний посредников?
В 2014 году предложение на аренду квартир в Самаре в несколько раз превышало спрос. Кризис отразился на платежеспособности среднего класса. Квартиры больше не могут и не хотят снимать так дорого. У собственников добавилось проблем и с расходами: с 2015 года ожидается повышение налогов на имущество, которые будут исчисляться из кадастровой стоимости, и рост тарифов ЖКХ. Вряд ли, учитывая ситуацию на рынке, удастся так легко переложить новые расходы на арендатора. Мнения об арендных ставках в наступающем году тоже разделились. Многие уверены, что платежеспособный спрос снизится, количество предложений вырастет, арендатор будет в более выигрышном положении и придется снижать цены. Собственники простаивающих инвестиционных квартир могут захотеть сдать их в аренду, чтобы компенсировать растущие расходы на содержание недвижимости, это приведет к росту предложения. Плюс добавится изрядное количество квартир в заселенных новостройках, из которых хозяева также предпочтут извлекать доход. Впрочем, появятся и новые арендаторы: ипотека станет недоступной для большинства заемщиков и люди предпочтут снимать квартиры, пока ситуация для покупки не станет более благоприятной.
Поскольку на рынке условия будет диктовать арендатор, то собственникам, скорее всего, не удастся «добавить» к цене предлагаемых объектов свои дополнительные налоговые издержки, связанные с увеличением в 2015-м налога на имущество. Изменения налогового законодательства могут привести к существенному росту количества споров о размере кадастровой стоимости недвижимости (принадлежащей как гражданам, так и юридическим лицам). Возможно формирование нового вида (и рынка) «сопутствующих» услуг – по ведению таких кадастровых споров».

 

Что будет с рынком загородной недвижимости?

Загородная недвижимость – один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.  К постоянно влияющим факторам относятся, а это, в частности, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев.

Если есть желание продать загородную недвижимость сегодня, я советую хорошо подумать. Если нужно продать объект дорого, то лучше отложить продажу на 2-3 года. В случае если деньги нужны срочно, то оценивать свой объект нужно адекватно, исходя из условий затоваренности рынка и низкого покупательского спроса.