Получить бесплатную консультациюнаших специалистов

Никита Петухов: «Эффективное управление – комплексное»

Смотреть все новости

16 и 17 декабря в Самаре прошёл тренинг «Комплексное управление офисными объектами недвижимости». Собственники офисных площадей, инвесторы и специалисты рынка смогли узнать больше о принципах эффективного управления и повышения доходности объектов, обменялись опытом и обсудили наиболее перспективные форматы развития этого рыночного сегмента.Организатором профессионального тренинга стало Самарское представительство Российской гильдии управляющих и девелоперов. Работа и обсуждение происходили преимущественно в практической плоскости. В первый день рассматривались аспекты ценообразования, бюджетирования, а второй день был посвящён выбору грамотной стратегии управления, способной вывести объект на качественно новые показатели доходности и окупаемости. Мы попросили Председателя комитета по офисной недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (спикера) и полномочного представителя РГУД в Самаре (организатора) мероприятия ответить на ряд актуальных вопросов и подкрепили их мнение комментарием одного из участников тренинга.

Никита Петухов

полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Самаре, генеральный директор консалтинговой компании REC

Об ошибках собственников «Среди основных ошибок, которые совершают собственники объектов офисной недвижимости, можно отметить две взаимосвязанные. Первая заключается в неумении правильно классифицировать свой объект. Часто девелопер, реализуя проект в офисном сегменте, не понимает, объект какого класса он возводит. И отсюда следует вторая распространённая ошибка - неверный процесс формирования арендной ставки, возникающий из-за субъективных ожиданий собственника. Скажем, планировалось построить объект класса А, а в итоге получился класс В. Возникает эффект обманутых ожиданий: собственник рассчитывал на ставку в 1000 рублей, но получит не более 500. Так возникают проблемы с заполнением и управлением такого объекта».

Об эффективном управлении «В нашем городе есть примеры успешного и эффективного управления объектами офисной недвижимости. Я бы отметил ТОЦ «Скала», бизнес-крепость «Башня». Показатели правильного управления являются общими для всех городов: хорошие рыночные показатели арендной ставки, заполняемость арендаторами на отметке 90% и выше, правильное ожидание доходности, позволяющее выйти на изначально планируемые сроки окупаемости».

О перспективах офисного сегмента «У офисного рынка в Самаре хорошая перспектива развития. Сегодня существует определённая ненасыщенность рынка офисными площадями всех классов - А, В и С, а также новыми офисными форматами, среди которых арт-пространства, loft и open space. В ближайшие пару лет стоит ожидать появления на рынке пары десятков тысяч квадратных метров новой офисной недвижимости. И рынок со всей очевидностью их сможет «поглотить».

При этом до каких-то форматов наши инвесторы ещё явно не доросли. Например, апарт-отели: на такие объекты в Самаре есть спрос и как на арендное жильё, и как на нестандартный проект офисного пространства. Однако рынку для развития этого сегмента недвижимости нужен толчок. Думаю, что первым проектом в этой сфере вполне может стать не новостройка, а проект редевелопмента уже существующего объекта».

Николай Антонов

председатель Комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор и партнер «МТЛ. Управление недвижимостью»

О преимуществах комплексного подхода к управлению «Сегодня на рынке есть технологии управления объектами коммерческой недвижимости, проверенные временем. И важно, чтобы у представителей профессионального сообщества было знание об этом - именно ради этого и планировался тренинг.

Комплексное управление объектом коммерческой недвижимости является той самой «волшебной пилюлей», которая способна удовлетворить собственника в виде повышения чистого операционного дохода. Если правильно подойти к этой задаче комплексного управления, то управляющая компания или лицо, прошедшее обучение, смогут на практике увеличить доход объекта, а также позволит сократить издержки и риски. В итоге в перспективе ближайших двух-трёх лет собственник сможет получить внятную модель сокращения издержек и тем самым увеличить свою доходность.

Конечно, управление сложным объектом помимо этих технологий изначально должно включать два подхода. Первый - это стратегия «ре-« (реконцепция, реконструкция, реновация), второй - это расчёт наилучшего использования земельного участка, на котором расположен объект».

О новых форматах на рынке «В регионах всегда находятся те, кто скептически относится к новым форматам рынка. Формат апарт-отелей в Самаре сейчас проходит именно эту стадию. Однако практика показывает, что инвесторы в конце концов находятся, главное - чтобы земельный участок функционально подходил для реализации такого проекта. При этом первая попытка вполне может оказаться не столь успешной, зато несколько следующих смогут учесть все ошибки и стать лидерами рынка в этом сегменте».